政府在商业地产发展中的角色与危机

　　当前中国除少数大型房企具备商业地产开发理念与运营能力外，多数商业地产开发企业还处于发展与摸索阶段，其利润的主要贡献是通过物业的销售套现来获利，而商业物业通过运营产生的可持续价值还没得到市场验证。因此，中国商业地产有着众多的不确定性因素。这些风险的积累与地方政府有着密切的关系，因为商业地产给地方政府带来土地财政收入的同时，还给城市形象与政绩工程增添了一张名片，所以主导商业地产发展的幕后推手是政府规划蓝图。那么地方政府是如何推动商业地产的投资热潮呢?
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　　“不限购，不限贷”，房产调控政令之下，商业地产受到关注的程度越来越高，在诸如万科、保利等众多老牌房企开始“转道”商业地产的同时，零售业也开始频频 “抢道”商业地产，这使得原来的商业地产商们压力陡增。在昨日举行的一场探索中国商业地产发展之路的地产论坛上，锦和投资集团董事长助理崔康甚至发出了这样的感叹：“在中国没有什么不可能的，什么事情都可能，有原来做零售的，现在做地产，这个冲击非常大。 ”
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   2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产正成为新的投资热点。

　　重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽经前期有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地。重庆城市的价值正在快速提升，其中心城市的定位会大大凸显商业地产价值。

已经过去的房地产“黄金十年”将中国经济带入了一个全速前进的状态中，然而，从2010年4月开始的这场“史上最严厉调控”，却将毫无疑问地把中国房地产行业指向未知的冰冷世界。本期的地产金融系列报道，房地产美女作家魏蓝做客和讯网，用她独特的女性视角与感知解读房地产已经过去的“黄金十年”和正在面临的“最严调控”。

　　在谈到商业地产投资的问题时，魏蓝指出，商业地产是一个很好的投资渠道，虽然目前我国商业地产的变性能力相对比较差，但目前的调控形势下，商业地产的空间、机会都是比较大的。“同类地带我们可以看到，住宅卖4到5万，但是那个写字楼、商铺还是3到4万，它们拥有比较大的升值空间。”

　品质楼盘受市民关注

　　  4月16日上午8点多，离房博会正式开幕还有半个多小时，市民陈先生一家三口就早早来到温州国际会展中心。陈先生说，他们一家三口现在住的是两室一厅房子，孩子大了，想换个大点的房子。

　　  本届房博会上，像陈先生这样有自住需求的购房者为数不少。中梁·橡树湾一销售人员说，“这次参展效果比我们预期的要好，很多客户都是携家带口一起来看房，参展期间共分发了1000多份楼盘资料，每天预约登记客户300多组。”

　当商业地产与城市相遇，我们将商业简化成“市”，将地产具象为“城”，如此，商业地产就成为城市的全息投影。城市发展催生商业变革，商业同时是城市化的推进器。每一次商业变革，都以城市形态变化为前提；商业变革更使城市面貌与文化经历巨变。

　　春城，这座本就具备时尚属性的城市，商业地产的骤然加速，发端2009年，诠释城市繁华的商业，已然成为昆明最具活力和生机的元素。顺城与昆明老街，将昆明最核心商业面积几乎扩大一倍。曾经的城市新区，世纪金源时代购物中心50万平方米繁华，涵盖从超市到影城，从时尚百货到家居卖场几乎所有形态；身处远郊的螺蛳湾国际商贸城，更是驱动昆明东南的商业新兴力量，运营不过数月即万商云集、购销两旺……

　　前段时间我有句话，形容当前的房地产市场：住宅市场黄了，商业地产红了。

　　在中国房地产开发初期，也就是九十年代初、中期，上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有，在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的铂金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内国人的眼里，认为这些外资不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。
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　资本有逐利的天性，“跨界”进入商业地产，是开发商分散风险的“双腿并行”，还是众人共同吹大泡沫的危情？

　　继限购令、首付比例提高到60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、全额征营业税等调控政策后，上海、重庆开征房产税的消息，让住宅地产市场又迎来一个“ 

　　统计显示，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%，史上最严的调控也成了助推投资向商业地产转型的开始。“只做住宅”的万科陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；金地集团表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。甚至一向以租赁物业为主的Tesco乐购、华润万家等零售商也切入商业地产。商业地产成为各路资金的“避风港”。

　　记者昨日采访了解到，与近期外地部分城市房租大涨的情况不同，榕城住宅租赁价格平稳，而商铺、写字楼的租金却暴涨。

　　　　1、店租大涨餐馆关门

　　　　上周日，在金山碧水3期租住的黄鹤翔从租屋里搬走了自己的全部行李，结束了自己近3年的租约。说起退租的原因，他觉得很无奈：“我不是因为这房子租金提高了才走的，房子租金没变；而是我工作的餐馆受不了店铺租金提高歇业了，我才搬走的。”

　　　　在限购令等调控政策出台后，商业地产已成为部分投资者的首选。商业地产被爆炒，榕城不少商铺承租者叫苦连天。黄鹤翔所在餐馆的林老板就是一个典型的例子。
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　　宏观调控下风向何处吹2011年，国八条、房产税相继出台，加息和限购令接连落地，在史上“最严调控”之下，住宅市场经受严峻考验。反之，重庆的商业物业却在逆市中悄然发力，地产商纷纷转战商业地产，呈现出一派热 ...

　　宏观调控下风向何处吹

　　2011年，国八条、房产税相继出台，加息和限购令接连落地，在史上“最严调控”之下，住宅市场经受严峻考验。反之，重庆的商业物业却在逆市中悄然发力，地产商纷纷转战商业地产，呈现出一派热闹景象，也成为各路资本“抱团”投资的热土。
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