如果市场供需不能判断房地产市场是否出现了遏制,那么可以用什么指标和标准来判断房地产市场是否出现了遏制呢?从国内看来,对房地产遏制衡量标准的研究不多,而且存在较大的争议。
(一)房价收入比
这是一个经常使用的指标,最初是用来衡量房价是否合理(消费者是否能够负担得起),近年来也被用来衡量房地产遏制是否存在。20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师黑马?恩德(AndrewHamer)在进行中国住房制度改革研究时,曾经提出了一个“比较理想”的经验比例,认为房价应该为居民家庭年收入的3~6倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理,甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”,房地产遏制是否出现。据分析,房价收入比3~6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同,因而3~6倍并不一定适用于世界上所有的国家,也不宜称之为国际惯例。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4、中位数6.4。同年与北京家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1~20,平均值和中位数分别为9和8.1。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种因素都会影响到居民的购房能力。购房能力越强,意味着居民能够承受的房价收入比越高。自由住房比例与经济发展水平与居民购房能力呈正相关关系,恩格尔系数与居民购房能力呈负相关关系。财富分配结构中,家庭收入中等及以上收入水平的比例越低,总体购房能力越低。[1]这就意味着,“国际经验”无法作为衡量中国房价收入比是否合理的标准。也正因为如此,有关“合理的”房价收入比应该为多少的讨论层出不穷。
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