前段时间我有句话，形容当前的房地产市场：住宅市场黄了，商业地产红了。

　　在中国房地产开发初期，也就是九十年代初、中期，上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有，在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的铂金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内国人的眼里，认为这些外资不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。

　　然而到了当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制，形成了房地产企业要么向周边二三线城市勉强发展，要么向商业地产转型。

　　那么房产商转型对商业地产的经营其优势之处表现在那些发面呢？

　　第一，使企业进一步持续发展。 许多大型房地产企业都盼望上市，那么持有商业地产就使企业经营处于一种稳定的投资回报状态中，现金流不会大起大落，企业财务报表所显现的是一种稳健态势。从近几年一些内地房地产企业赴港上市的表现来看，公众投资者对房地产企业评判标准要么大量持有土地要么看该企业是否持有商业不动产，如商铺商场，写字楼，酒店式公寓、宾馆酒店等经营性物业。

　　 第二，使企业向多元化产业链发展。当前土地获得日益艰难，特别是城市中心的黄金地段土地日益稀缺。好地段的土地争夺已到了白热化，每拿一块大一点土地就创造了一个新的地王。所以今后中、小房地产企业要想在上海北京等一线城市拿地更是艰难。另一方面，中国的房地产发展的将来，总会像西方国家一样会趋于饱和，房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业物业在短期来看，投资汇报率不显眼，但通过一段中长周期的持有，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。持有商业物业，对房产商经营角度来讲也扩大了产业链，不少房产商开始成立自己的商业经营管理公司、酒店管理公司及物业管理公司，担当起招商招租及日后的商业运营管理工作。

　　第三，使企业资产更有质量。持有商用物业，企业不需缴纳高昂的土地增值税，资产的含金量更高。商用物业通过良好的出租与经营，每年拥有良好的投资回报，又可以及时兑现现金流。企业通过资产评估，向银行融资商用物业经营性贷款，既可以扩大再生产，有不失资产其保值、增值。从中长期来看，人民币的进一步升值，有助于房价的不断上升，所以持有优质的商业物业不失为一种经营良

　　当前在政策调控的局面下，相对住宅地产，商业地产更是一片看好。最近我接触了一些海外在中国的房地产投资基金，他们这几年也是与大型房企合作，以股权投资的形式，参与开发，当然他们只是做了财务投资者，执行过程中的财务监管，并没有实际参与开发经营，他们也看到了中国国情，住宅投资见效快，收益大。但最近也开始变化了，在投资组合里面商业地产要占一定比重，当然他们投资的商业地产，特别是写字楼大多锁定在北京、上海等一线大城市。在他们的理念里面，在一线大城市持有甲级写字楼，市场前景广，一旦有市场风险，退出的机会也更大。

　　由于国内逐利资本太多，又不好炒作日常用品，且鉴于中国资本市场的重大缺憾，投资者不约而同地将目光投向了商业地产。如果今年住宅市场受到了限制，商业地产肯定是地方政府的重头戏。