当商业地产与城市相遇，我们将商业简化成“市”，将地产具象为“城”，如此，商业地产就成为城市的全息投影。城市发展催生商业变革，商业同时是城市化的推进器。每一次商业变革，都以城市形态变化为前提；商业变革更使城市面貌与文化经历巨变。

　　春城，这座本就具备时尚属性的城市，商业地产的骤然加速，发端2009年，诠释城市繁华的商业，已然成为昆明最具活力和生机的元素。顺城与昆明老街，将昆明最核心商业面积几乎扩大一倍。曾经的城市新区，世纪金源时代购物中心50万平方米繁华，涵盖从超市到影城，从时尚百货到家居卖场几乎所有形态；身处远郊的螺蛳湾国际商贸城，更是驱动昆明东南的商业新兴力量，运营不过数月即万商云集、购销两旺……

　　2011年，商业地产涌动春城。商业地产项目随处可见，报纸、网络、电视、广播、户外媒体……无不充斥着商业地产的诱惑营销。在4月14日～18日举行的春季房交会上，我们用浓重笔墨，记录下所有的城市变革和商业繁华，有业内专家认为，商业地产的火热，生于城市变革，得益调控趋紧，兴盛于“限购令”下。总之，昆明楼市商业地产的时间开始了……

　　房交会镜头聚焦

　　镜头一：房交会现场，不断收集项目资料并仔细阅读的张女士告诉记者，自己本来计划再买套住房的，意向书都签了，限购令一出台，我就不能再买了。“我没有什么其他的渠道让资产保值，所以，就趁着房交会开幕，看看商铺或者写字楼，有没有合适的。”

　　镜头二：刘先生则不同，来房交会就是全面搜罗商业项目的，记者随着刘先生穿梭在各商业楼盘之间。“每个商业的所在区位，项目中所售商业的建筑指标，在项目内的位置，周边意向业态，地产商后期商业运作能力等因素，都是我评估投资项目的因素。”刘先生拿着自己列出的各类指标，仔细填写自己对各个项目的初步情况。“经过对比之后，我还会做更深入的调查和估算，才会最终决定投资项目。”

　　新政语境 投资向商业靠拢

　　近段时间，新政频出、房贷收紧、“限购令”出台……连续的地产新政，对住宅投机甚至投资以精确调控，效应愈加凸显，或许这正给了商业、商务地产以机会。业界人士认为，限购令等调控政策，无疑抬高甚至阻断了投资住宅的门槛，使得同区域更具投资属性的写字楼和商铺有了大市场。

　　浙联地产营销总监李汶卿认为，由于商业地产的投资门槛高，比较住宅而言，相对比较理性，商业地产投资没有住宅市场那样冲动。一位业内人士表示，商铺的贷款首付不低于总价的50％。在第二套房贷首付高于商铺时，商铺投资的优越性更加突出。从物业价值看，商铺的中长期收益大于住宅。住宅的消费群体是个体，单纯的消费性，商铺的消费群体则是更有资金实力的买家。

　　记者在采访中发现，伴随限购令等地产调控新政的趋紧，不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向。开发商也随之转变销售策略，大力营销商业项目，率先推售不受政策影响的公寓、商铺、写字楼等，避开受到严厉调控的住宅市场。所以，本届房交会上，商业地产项目占到所有参展项目的1/3强，南亚风情·第壹城、实力心城、奥宸·新天地、昆明螺蛳湾国际商贸城、新都昌商业广场、呈贡老街、龙润·财富慧都、普洱创基尚城、大理财富中心等商业项目，吸引了众多投资置业者的眼球。

　　复合业态 城市商业多中心的主角

　　当昆明由商业单中心向多元化转变的推进下，复合商业业态就成为昆明商业奋进当仁不让的载体，而复合商最为具象的表达，即为城市综合体。因为，城市综合体是一个强大磁场，融汇城市各种元素；是开放式交流中心，不间断与城市交流自身资源；更是城市核心，影响甚至带动整个城市发展。

　　“昆明的北市区已经形成城市商业副中心，并在逐步完善和升级，南市区的南亚风情·第壹城也横空出世，这是伴随城市自身升级和向外扩张的必然。但现在的西市区还没有可称为城市副中心的项目，马街·摩尔城，就是致力打造昆明西市区的行政中心，生活中心，商业中心。”嘉唯房地产营销策划有限公司总经理巩大钊介绍，马街·摩尔城在打造昆明西市区副中心时，特别强调速度。目前，昆明商业地产项目众多，谁走在前面，谁就能抢占先机。同时，体量也关乎城市副中心的商业厚度，马街·摩尔城300万平方米总建筑面积，40万平方米商业面积，涵盖七星级IMAX影城、两万平方米生活剧场、西南首家概念餐饮艺术中心、铂金超五星级酒店、6E顶级写字楼、两万平方米超大体量亲子游戏中心、时尚风情购物街，让人们对西市区未来商业发展前景，有更为清晰的认识。

　　城市变革内生动力 加速昆明商业涌动

　　如果仅是将投资者追捧昆明商业归为新政调控楼市，显然并不全面。三市街，昆明的商业中心从未离开这里，北京路、青年路区域内，城市只有一个商业中心的状况多年来都没有太大改变，城市多中心格局人们期待许久，更是春城自身的渴求。

　　诺仕达集团董事徐江涛认为，城市繁华依随时代变革不断膨胀、延伸，单一商业圈层已不能跟上城市扩张的脚步，必胜客、肯德基、沃尔玛、家乐福已遍布城市各方区域。昆明“单心圆”的商业核心迫切需要变革，立足区域、辐射昆明乃至云南的“区域商业中心”迸发而出。北市区“睡城”已经有改变；西市区的居住品质已有质的提升，商业崛起同样可以预见；南市区更是城市重心南移指向，众多省级行政机构的进驻，打下云南省级政务、商务、商业中心基石，南亚风情·第壹城，期待可预见的繁华；呈贡新城、空港新城，昆明商业格局正随城市版图扩张而巨变……

　　李汶卿分析，城市商业升级可大致分为两类，一类是自发升级，在城市的某一区域聚集大量人口后，众多社区商业逐渐形成规模，成为商业组团，进而升级成为城市商业中心或副中心，如南屏街是几百上千年形成的昆明商业核心，北市区财富中心是北市副中心。另一类是在城市新区横空出世，比如南亚风情·第壹城，无论哪一类，都是城市发展的需要。从城市发展的角度看，商业发展又有两个方向，即内生外扩。内生指老城区改造升级，如昆明城中村改造涌现出众多的城市综合体；外扩指商业伴随城市扩张而落位，如昆明呈贡新区商业的崛起。值得关注的是，昆明的城中村改造相比其他城市的旧城改造稍有不同，其他城市的旧城改造一般是成片改造，重视城市再生后的区域功能定位，有助于城市未来的整体规划，昆明的城中村改造过于零碎，有些各自为战的意思，在某种程度上，不利于城市的长远规划。

　　城市扩张 政策利好 州市商业同步升级

　　在云南“桥头堡”战略、滇中城市群规划、泛亚铁路等政策利好，以及城市扩张等种种因素下，众多州市商业项目进入人们的视野，也是本届房交会的另一看点。因为，当这些商业落位所在城市后，除了旧有建筑形态焕然一新，成为城市地标建筑，更重要的是，它们省略传统商业累积过程，顺应商业发展趋势，一步到位借鉴现代商业模式，完成本地商业与一线城市的同步升级。

　　在春季房交会州市参展项目中，石林项目众多，云南张江实业发展有限公司副总经理吴主明介绍，石林的短板在于缺乏完整的旅游产业链条，由上海张江高科技园区置业有限公司投资、石林泉源房地产开发有限公司开发的彩云天地，正是石林旅游产业链的重要一环。项目位于石林世界自然遗产旁，占地687亩，涵盖别墅、五星级酒店及商业街，打造集高端居住、休闲度假、购物娱乐、民俗文化于一体的假日休闲小镇。

　　与此同时，石林老城区则出现以“彝族文化”为主题的城市中心综合体——鹿城广场，升级石林商业。石林成安置业投资有限公司执行副总张勇宏介绍，成安置业开发的鹿城广场位于石林县南门街与阿诗玛南路，涵盖多层住宅、高层、高端写字楼、商务公寓、四星级酒店以及特色民族风情步行街等多种业态组合，激发石林老城区商业蜕变。

　　在曲靖，位于曲靖市中心核心价值圈的雄业·金都国际则以运营城市的战略高度，打造新城市商业广场。云南雄业集团公司房地产开发有限公司副总经理汪雪娇介绍，金都国际将竭力打造一个集综合购物、都市休闲、都市豪宅、商业体验观光为一体的综合性城市购物休闲广场，将建成曲靖市中心最具标志性的地标建筑，成为曲靖最具代表性的城市建筑名片。

　　为了将创基尚城打造成为普洱市商业地标，普洱创基房地产开发有限公司董事长贾立敏介绍，创基尚城地处普洱市核心商圈，是集大型商业、高档住宅、精品公寓、特色酒店为一体的高品质城市综合体。