一、房地产市场之写字楼浮现

经过3年的房地产市场从住宅到商铺的大跃进，长沙市终于走向成熟，于丰收季节，迈向写字楼时代，但脸上仍旧长着若干青春痘，难免有些躁动。

目前本市的写字楼发展状况与通常的城市发展并无二致，经历了前几年没有象样的写字楼，到近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起，而今又出现了专业写字楼的情况。写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。
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  受春节长假的影响，2011年2月国内四大重点城市写字楼销售市场跌至2009年以来最低位；租赁市场相对保持平稳。期间五大重点城市甲级写字楼租金全面回升，其中深圳成租金上涨“领头羊”。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，鉴于2011年1月底中央出台住宅“限购”调控政策，各地商办楼市场走势相对较好，有望迎来一定的投资机遇。

销售面积大幅萎缩租赁价格走势平稳

写字楼供应方面：据中原2月写字楼市场调查数据显示，因受上海写字楼市场当月供应量激增影响，四大城市写字楼供应面积总体有所回升，达到43.56万平方米，逼近2009年末高位水平。写字楼供应总量环比和同比分别增加202%和120%。其中上海写字楼供应量在四大城市中占比高达98%，而北京、深圳市场则无新增供应。

   当商品房和商铺市场等投资产品不同程度地出现低迷状态，写字楼投资却一枝独秀，成了投资理财的避风港。2010年上半年，长春新建办公楼平均租金达到每天每平方米3-3.5元，同比增长16.7%。据预测，未来一年高品质写字楼市价将会上涨5%至8%。

　　无论从物业价值、投资回报还是投资风险上看，写字楼无疑是房地产投资的下一座金矿。

　　投资稳 风险低
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本周50平米以下写字楼笋盘推：

莞讯大厦35平米：860元保证注册公司，精装修小户型写字楼，创业人士首选。
莞城大厦40平米：租1200，包括管理费包开发票保证注册公司，精装修带空调
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随着住宅市场宏观调控的深入，上海住宅成交量停滞不前，相反，上海商办市场近期表现极为活跃，成交量持续增长。上周末，位于大虹桥板块核心区的万达财富中心正式公开亮相，其90—120m2的写字楼产品受到购房者的热烈追捧，更有客户出手购买整层楼面。周末两天虽然阴雨连绵，但是万达售楼中心购房者依然络绎不绝，人气爆棚，成为“春寒”当中上海楼市最为火热的风景。

万达城市综合体被证明是最成功、最值得投资的开发模式。

　自限购令以来，房地产住宅销售市场受到了很大的冲击，而商业地产却引来了发展机遇。2011年襄阳房地产市场商业项目亮点颇多，万达写字楼火热认筹，尚城名门商铺热推，山水檀溪沿街商铺即将发售……

　　商业地产不在限购调控之列

　　自限购以来，一系列调控政策非常明显地抑制了投机及投资需求，然而限购只是针对于住宅，商业地产则未受到调控波及。二套房首付提高至6成，而商业地产首付目前仍只需50%，越来越多的投资需求将向商业地产市场转移。而且，商铺市场由于投资额度相对灵活，其行情发展速度更有可能领先一步。

只租不售越来越成为北京写字楼市场的流行趋势，时下正值2010年第三季度，北京写字楼市场也进入高涨时期。据世邦魏理仕有关统计数据显示，在北京，所有主要办公楼分市场的租金都有所增长，全市优质办公楼租金季度环比增长4.1%。面对市场的无比欢跃，各大写字楼租赁部负责人无一不喜上门梢。但是仅仅把写字楼租出去，就完成任务了吗？如何让写字楼持续保持较高的出租率和良好的运作状态呢？ 写字楼在面对业主的迁出时，如何为空出的面积做出下一步的计划呢？业界流行这样一句话，“小学生做住宅，中学生做商业，大学生做写字楼”，可见经营好写字楼品牌并非易事。
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客户提问:  

写字楼的物业管理费通常包含哪些费用？

在线解决:

    写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括24小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等，值得注意的是电费是指中央空调的电费，而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担，但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自己支付，因此含有中央空调的大楼物业管理要较高些，但有个别楼例外，在推荐时我们的经纪人会提醒您注意，向您说明情况。

　在住宅市场震荡调整之际，北京的商业项目保持热销。来自北京房地产交易管理网的数据统计显示，4月份楼市新政后，北京一共有29个商业项目入市，合计供应房源10256套，已经签约4417套，占比高达44.6%。

　　统计显示，新政后，商业地产的签约速度明显加速，在4月15日至6月30日，北京商业地产的签约率仅为15.4%，7月以后，因为供应及商业地产市场回暖的影响，签约率已经高达44.6%，增加了2倍。

　　对于商业地产的热销，北京中原地产分析师张大伟表示，朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼价格仅相当于通州的住宅价格，商业地产价格基本没有泡沫，成为部分投资者的首选。“相比目前北京住宅租售比已经超过1：500，商业地产的出租回报率在1：300左右，比较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。”

　日前，北京市统计局网站发布了本市今年1-8月房地产市场运行状况。统计数据显示，今年1-8月，全市完成房地产开发投资1726.5亿元，比上年同期增长16.8%。

　　其中，住宅完成投资849.7亿元，增长70.6%；写字楼完成投资187亿元，增长99%；商业及服务业等经营性用房完成投资194.3亿元，增长64.2%。仅仅从投资增速来看，北京写字楼市场投资同比增长99%，较住宅市场的70.6%增速快，虽然投资总额不具可比性，但至少能从侧面反映出北京写字楼市场的发展潜力不容小觑。