一、房地产市场之写字楼浮现

经过3年的房地产市场从住宅到商铺的大跃进，长沙市终于走向成熟，于丰收季节，迈向写字楼时代，但脸上仍旧长着若干青春痘，难免有些躁动。

目前本市的写字楼发展状况与通常的城市发展并无二致，经历了前几年没有象样的写字楼，到近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起，而今又出现了专业写字楼的情况。写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。

另外一个值得注意的是本市写字楼正以一种形成CBD的形态逐渐向外扩展。经济学上有一种现象叫“聚集效应”。相互间彼此关联的各种行业聚集在一片区域内，一定程度上有利于企业节约运作成本，提高效益。CBD中央商务区内写字楼林立，酒店、茶座、咖啡吧错落有致，是经济最活跃的地方，日益成熟的商务环境和商务氛围以及日臻完善的金融功能自然吸引了大批中介公司、服务类企业、金融机构甚至传媒机构的目光。而一个CBD将是一个城市的形象和成熟的象征。但是就目前而言，真正的CBD是什么样的，它将出现在那里，它将给本市的经济发展、消费乃至生活方式带来什么样的冲击和影响，一切都属未知，唯一知道的是市场会验证一切。试问一句本地开发商：您了解市场吗？再问一句外地强龙：您知道水有多深吗？市场可以躁动，心要静。

二、写字楼将逐渐集聚在楼市的聚光灯下

长沙人都知道这2年商铺大发展，但凡是个项目只要临干道就必定有商铺，哪怕没有临街也要搞点社区型商铺凑凑热闹。这其实也是无可厚非的，本身长沙市内地价高，开发商利润有限，再加上消费力的因素，不搞商铺就意味着拿不到合理甚至超额的利润，有的开发商甚至所有的利润全部体现在商铺部分。于是经过2年充分、自由、充斥于肆里坊间铺天盖地的宣传，大众的投资理念日益成熟，投资热情充分调动，回报率、租金、返阻、收益率等金融术语也变得时尚起来。

写字楼作为房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，各项综合指标最能反映一个地区的经济活力状况及走势的产品，于此时开始走红，正是天时、地利、人和均臻佳境之时,同时也标志着本市经济发展水平进入一个新的阶段，日益成熟、完善，因为购买或租用写字楼的客户是最理性的。

为什么商铺后面是写字楼呢？首先本市中心区域可供开发的地块都不较小，但地价高昂，不适合做一般住宅，高档住宅又缺乏足够的市场承接力，而作为写字楼而言，受到朝向、户型的影响较小，开发商又可以实现足够的利润，这是从供应方面考虑。从需求方面来讲，近几年长沙城市大发展，经济稳步增长，各类本地公司如雨后春笋般纷纷涌现，再加上外地许多有实力的公司前来谋求发展，对现有写字楼的数量和质量均提出了更高的要求。除此之外，从一个投资者的角度考虑，商铺的销售价格远远高于写字楼，注定了是富人玩的游戏，但是老百姓的投资热情日益高涨，相对于商铺，写字楼的价格更容易让一般老百姓接受，而收益并不低。但是好像目前不论开发商或者代理公司都没有大张旗鼓的炒作全民投资计划，主要宣传对象还是公司和企业。

三、商住楼将会出现实质上的分野

随着本市基础设施的完善，投资环境的改善，来长沙投资的人多了，写字楼的需求肯定会膨胀！当写字楼的现状和投资欲望被数据相对清晰地勾画出来后，本地的写字楼该如何应对的疑问自然而又极富挑战性地横亘在前。

目前实际大多数商务项目仍属商住项目，这也和本地现状符合，经济上升期间，不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，而商住两用是他们很好的选择，这是一个很实际的问题。另外与专业写字楼的50年产权和付款上最长六成10年按揭相比，这种商住楼拥有70年产权和最高八成20年按揭，从市场价值看，具有较高的性价比。但是在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。更有甚者有些项目先天即有缺陷，未能充分从客户角度考虑问题，像中泰的停车场问题，可以说严重影响了正常的商务活动，客户来访转来转去却找不到停车位，周边也没有合适的停车场所。这样的项目如果放到今日，不难想象会是什么情况。商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程，而且随着今年写字楼的分娩日益临近，阵痛已在所难免。

四、写字楼的个性气质是值得首要关注的

事物的发展是辨证的，有需求就有供给。现在长沙写字楼出现这种从纯粹住到纯粹商的写字楼，是与市场的需求相适应的。专业写字楼如何走向个性无论是商住还是从纯粹住到纯粹商，都被不少业内人士认为是一种过渡产品，那么被人们看做顶端产品的专业写字楼是不是就前途一片光明了呢？

在写字楼呈现多样化发展过程中，如何突显出企业的个性是专业写字楼亟须探讨的问题。因为企业的“个性”往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，以彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，不能自己招摇或者对周围环境的无所顾忌而影响城市的风貌和景观。专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索。长沙作为内陆城市在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍停留在初级阶段，较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面，但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。