如果市场供需不能判断房地产市场是否出现了遏制，那么可以用什么指标和标准来判断房地产市场是否出现了遏制呢？从国内看来，对房地产遏制衡量标准的研究不多，而且存在较大的争议。

（一）房价收入比

这是一个经常使用的指标，最初是用来衡量房价是否合理（消费者是否能够负担得起），近年来也被用来衡量房地产遏制是否存在。20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师黑马?恩德（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3～6倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理，甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”，房地产遏制是否出现。据分析，房价收入比3～6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同，因而3～6倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之为国际惯例。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4、中位数6.4。同年与北京家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种因素都会影响到居民的购房能力。购房能力越强，意味着居民能够承受的房价收入比越高。自由住房比例与经济发展水平与居民购房能力呈正相关关系，恩格尔系数与居民购房能力呈负相关关系。财富分配结构中，家庭收入中等及以上收入水平的比例越低，总体购房能力越低。[1]这就意味着，“国际经验”无法作为衡量中国房价收入比是否合理的标准。也正因为如此，有关“合理的”房价收入比应该为多少的讨论层出不穷。

（二）住宅空置率

一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%。空置率10~20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率己超过26%，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。更令人不安的是，作为中国房地产业风向标的广州，2002年12月的商品房空置率己高达40%。依此指标，房地产市场出现遏制似乎不言而喻。然而，有专家指出，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样，（国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积/近三年竣工的总面积），两者不可比。此外，还有学者指出，房地产空置是结构性过剩导致的结果。按照这种观点，空置的都是那些“不好”的房子，“好”房子不会卖不出去，因此房地产市场仍然是健康的。

（三）房地产投资和房价增长速度

1993的海南、北海房地产遏制初期，房地产投资和房价大幅度上涨，根据这个直观的经验，房地产投资和房价涨幅也被用来作为衡量房地产市场遏制的一个重要指标。2000～2010年，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，而这个比例“显然太高”。然而，什么样的增幅才是“正常”的呢？仍然缺乏一个值得信赖的标准。房地产投资仅仅是供给，如果房地产需求的增长幅度比供给速度更快，那么就不存在遏制。中国房地产业的发展是在城镇居民住房状况极差的条件下，与全国各地基础设施建设高速发展、城市化速度加快及农村人口大量向城镇转移相伴而行的。因此，”两代会”房地产投资年增速超过30%也不算高的离谱。

房价的涨幅要考虑到房价的基数。由于我国实行了很长一段时期的福利分房政策，导致了住房价格长期偏低，前几年才完全取消了福利分房政策，房地产市场才得到了长足的发展。因此房价涨幅较快并不一定是现在房价过高，房地产市场有遏制，反而可能是因为以前的房价太低。

（四）房地产贷款比例与增长率

推动房地产遏制产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产遏制急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 %以上，房地产贷款增长过快，助长了地产遏制的形成。此外，银行也是房地产遏制破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。然而，与其他指标一样，仍然没有一个公认的标准来衡量房地产遏制是否已经出现。

（五）租价比

如果将商品房看成一种投资，那么其资产的价值就由其能够带来的未来若干年的年收益和贴现率所决定，这里年收益就是商品房的市场租金。与房地产价格相比，房租不存在投机的成分，因此可以通过将其资本化求得房地产的“真实价格”。不过，这种租价比的计算方式也存在两个难以解决的问题。首先，未来若干年的房租收益是一种预期，而这种预期收益与实际情况可能存在较大差距；其次，贴现率的确定非常困难，而贴现率的微小变化就会导致结果出现很大的差距。

（六）多纬度指标体系

单一的指标无法准确判断房地产市场是否出现遏制，因此在建立房地产市场预警系统时，采用了多个综合指标来进行衡量。从逻辑上看，这种多纬度的指标体系综合考虑了更多因素，比单一指标更加合理。然而，对于每一个指标而言，仍然存在一个警戒值作为衡量标准，而与单纬度评价指标一样，这些衡量标准是没有得到公认的、作者的主观判断。换言之，由于衡量标准的不确定性，单纬度指标与多纬度指标体系都不能够准确的判断出房地产市场中是否存在遏制。

结束语

综上所述，房地产遏制研究：何去何从?通过判断房地产市场中的投机情况来衡量市场中的遏制比重。从逻辑上看，这是一种最优的办法。然而，仔细想来，如何衡量投机和投资一直是实际操作中的一大困难，这意味着通过判断房地产市场中的投机情况来衡量房地产市场遏制的方式不可行。

房地产遏制的研究看来已经到了一个十字路口。一种方向是，继续寻找合适的指标和标准来衡量房地产市场的遏制，预警系统的研究是其中的代表。然而根据以往的经验，本人对此持悲观态度。虽然不知道何时出现了房地产遏制，但是通过合适的制度安排可以降低房地产市场中的投机现象，比如房地产交易登记制度、房地产交易增值税、房地产贷款审批制度等等。因此，本人认为研究不同制度安排对房地产市场中投机行为的影响是一种可行的方向。不过制度的实施要落在政策制订者和实施者身上，预防房地产遏制，需要学者和政策制订者的共同努力。