国土资源部、住房和城乡建设部等相关部门有明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备 “五证”：《国有土地使用证》、 《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；“两书”：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；“三表”：《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》和《住宅工程质量分户验收表》。未取得“五证两书三表”的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
但据河北省威县市民反映，当地无证售楼现象依然较为严重，为了尽快回笼资金，不少楼盘都在打“擦边球”，搞“内部认购”，边卖边补办手续。近日，本社记者对此问题进行实地调查采访。
圣丰华庭一直被视为当地最具升值空间的楼盘。在投诉人的带领下，记者看到还没动工并长满荒草的楼盘场地，该场地约一百亩，开发商用铁皮把耕地围了起来，铁皮上挂满宣传标语。
随后记者以买房者的身份来到圣丰华庭售楼部，售楼小姐热情地做着介绍。当记者问及楼盘开发销售的证件手续时，售楼小姐很干脆地说：“手续肯定不全，但房产证肯定能下来，这方面你们不用担心。”当记者再问楼房价格时，她高兴地向记者介绍：“我们现在只卖前14栋楼房，你们可以考虑买我们的高层，因为前14栋楼房现在已经全部卖出，就剩下14栋5楼的一套住房了，五楼和六楼是一起卖的，五楼的价位是1780元每平米，六楼是1060元每平米，共计23万多。储藏室需交2000元定金，多退少补。你要是付全款的话我们给你打个9.6折。”说完，售楼小姐还带着记者参观了售楼处后面的样板房。
随后，记者来到都市经典小区二期工程，情形和圣丰华庭一样，唯一的差别是排号预订VIP卡，每张1万元，变相的收取资金。
市民刘先生告诉记者：“销售人员说能办证，房子也有产权，但现在房地产开发商其实‘五证’都不齐全，万一到时候批不下来怎么办？最后吃亏的还是百姓！”
刘先生表示，即使能批下来，房产证还不知道什么时候才能下来。现在买个房也不容易，开发商五证不全就卖房，百姓辛苦半辈子攒下的钱，不能就这样被套进去。圣丰华庭现在只是圈了块地，建个售楼处就开始收钱卖房，买房还是小心为妙。
目前就我国开发商而言，预售资金是其开发资金中的重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业，资金链很紧张，加上土地成本的不断上涨，开发商在拿到土地后就往往面临着巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款，无疑能融入大量资金，开发商就可以不向银行贷款或少贷款，减少自己的风险和经营成本。
另外，买房者也为尽可能少掏钱，而十分追捧“内部认购”，这也是促成开发商热衷“内部认购”、“内部销售”等违规预售的原因之一。
业内人士透露，提前收取房款也为开发商定价提供了依据，伴随而来的就是房价的上涨。很多开发商在拿到土地后就马上大肆宣传，在开盘前根据市场情况，先定一个均价，向消费者传达楼盘优惠信息，给人造成早预订能享受一定优惠的假象，然后通过登记、排队放号、内部认购等形式，诱导消费者争购。
我国法律规定，“五证”不全的房子是不允许销售的，提前通过所谓“内部认购”购买还没有取得上市资格的房产，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿使用，但在取得预售证之前的这段时间，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么消费者预付的资金就会无法收回。
针对以上问题，记者一行又辗转来到该县房管局进行采访，房产局董局长告诉记者：“圣丰华庭和都市经典小区二期工程都没有预售许可证。”随后，记者询问经典小区的负责人李某，他解释说：“他们办理VIP卡没有收钱，只是让购房者把一万元钱存在自己的存折里，然后提供复印件他们就给办理VIP卡。”
当记者问及为何这样做时，李某犹豫了一下说：“我们只是为了搞市场调查。”当问到售楼部人员说二期工程现在可以预订时，该负责人却说不知道。听完该负责人的解释后记者很是疑惑：一期的楼盘还没封顶已经全部卖出，二期还需要拿着购房者的存款复印件搞市场调查？
在采访完都市经典小区负责人后，房产局董局长告诉记者，圣丰华庭的负责人现在有事没有时间，让他转告记者他们现在没有收款。而后董局长又补充道：“此小区是新德房地产开发公司开发，威县的公园和剧院都是他们建起的，就这两个项目就耗资7亿。”
记者就威县楼盘存在的一系列问题，咨询了相关律师，“‘五证’不全的楼盘甚至可以算作违章建筑，它存在很多不确定的风险，而开发商也只有在拿到‘商品房预（销）售许可证’时，才能进行房屋销售。”律师表示，开发商在没有取得相关证件时，就向市民出售房子，属于违法销售，对消费者来说，还构成了欺诈行为。
他还特别提醒消费者在购买商品房时，一定要谨慎查看合同上的每一个细节，例如，房屋质量的约定、商品房交付的约定、违约责任与解除合同的约定、产权证取得期限的约定、关于不能如期取得贷款的约定以及关于物业的约定等，如果购买的是预售商品房，在购房前必须核验开发商是否具备“五证两书三表”。
最后，消费者可根据《商品房销售管理办法》的有关规定，在签约前要求开发商出示《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，若开发商还要求签定补充合同，消费者需继续注意仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。