对于房地产市场来说，每年的“两会”都被视为政策基调的风向标。2010年的三轮调控政策并没有遏制住房价上涨的步伐，最终以“量价齐升”的表现收官。在此背景下，楼市调控毫无悬念地成为2011年地方“两会”热议的焦点，传出一个共同关注的焦点问题就是：限购、房产税和保障房。因此，未来国家层面上对房地产的调控方向不会变，在经济结构没有重大调整之前，对房地产的调控将会长期延续下去。其重点是遏制投机、压缩商品房投资，投资将向保障房倾斜。这是今后房地产发展的基本方向、路线，我们的理念应跟上来，房地产企业的经营开发路线应作调整，这是因为“天变，道亦变”的古训使然。

地方一波接一波的限购令、“新国八条”，对房地产业而言，楼市调控将逐渐深度化、常态化，此前一直关注商品住宅的传统开发模式已面临困境：一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去，转型已成为了业内关注的话题。很多开发商为了规避风险，已纷纷把目光从住宅转向发展复合商业地产、养生（养老）地产、旅游地产、产业地产和保障房在内的多业态战略。

在“十二五”开局之年，寻找房地产行业发展的新模式，如何实现华丽转型已成为诸多房企思考的命题！笔者以为，房地产行业的生态环境已发生改变，行业内每一家公司都应学会适应变化。

那么，房地产企业如果真想转型，到底该往什么方向去转？笔者以为应该选择那些符合时代发展大势、政府重点号召的领域，具体有以下几种转型方向：

一、听政府话，积极参与保障房建设

2011年，我国要开工建设1000万套保障房，相当于去年全年商品房总销量。相比2010年实际开工的590万套保障房，今年1000万套的任务增加了72%。据测算，共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。目前这些任务指标已分解到各省，对于落实保障房和稳定房价不力的要问责。在这种政策背景下，一是地方政府会想法设法去落实这些保障房；二是由于投资总额太高，地方政府缺乏财政支撑，肯定会想方设法让市场参与，共同来落实。

住房和城乡建设部副部长齐骥说1.4万亿元保障房投资，中央和地方政府投5000亿元，“8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的”。8000亿元缺口较大，我们做企业的积极参与保障房建设，是一个多赢局面：政府可缓解资金投入压力、低收入住房困难居民可获得实惠，听政府话，开发企业可获得更大的软空间环境，特别是三四线城镇保障房资金投入压力更大，机会更多，我们要调整思路，积极关注及时跟进。

从市场角度思考，有以下几点值得开发商关注：

1、保障房开发的快速扩容，尤其是其在整体住房开发市场中比例的陡然攀升，这为房地产开发商提供了可以参与的空间，是众多开发企业关注和投入其开发建设的最重要原因。

2、通过商业模式创新，保障房的盈利缺陷得到弥补。诸如万科、绿城等品牌企业通过商业模式创新，在金融、规划设计、建材、建设施工、装修等上下游其他环节盈利来平衡项目的整体收益，使很多开发企业担心的保障房的盈利缺陷得到弥补。

3、保障房具有低风险、快速周转的优势，可为开发企业在调控期间缓解现金流压力、保证资金周转速度。

4、在政府出让土地方式更加灵活的情况下，建设保障房的经验与能力无疑也会增加开发企业取得商业开发用地的可能性。

二、商业地产，走进“春天里”

历史经验支持，每当一个国家的城市化率达到50%的时候，住宅地产和商业地产之间的翘翘板开始错位，商业地产的景气周期超越住宅。中国现在的城市化进程已经接近50%（2009年中国城市化率46.6%），中国人口流动的主要方向已经从小城市进入大城市，这个时期从事住宅地产开发难以获得超额利润，只有商业地产才能带来超额利润。

目前众多开发企业将目光投向了商业地产。华润、保利、金地先后高调宣布了自己的商业地产计划和目标，直至一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。

万科上市18年来，复合增长率超过30％，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。效法者如过江之鲫，碧桂园、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级品牌大鳄。然而，2009年11月16日，万科总裁郁亮却对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。

三、低碳经济，催生低碳产业

人类社会的进步绝不能以透支资源为代价，发展低碳环保经济，是社会发展的大势所趋。目前国家的产业政策向低碳环保、新能源、新材料方向倾斜。对于企业来讲，投入到低碳经济产业发展中，也是这里蕴藏着巨大的商机。

国家能源局规划司司长江冰表示，“初步测算，新兴能源产业规划实施以后，到2020年，将大大减缓对煤炭需求的过度依赖，能使当年的二氧化硫排放减少约780万吨，当年的二氧化碳排放减少约12亿吨。规划期内累计直接增加投资5万亿元，每年增加产值1.5万亿元，增加社会就业岗位1500万个。总体来看，新兴能源产业规划对转变发展方式、扩大内需、促进就业都会起到重要的推动作用。”

虽然从“新兴能源产业规划”来看存在巨大的市场空间。但是，从产业发展阶段看，这些新兴产业还处于起步阶段，比如目前一些企业投入的一些太阳能电站、风能电站，如果抛开国家补贴不算的话，目前还处于微利甚至是亏损阶段。发展新兴产业，目标必须是企业和项目自身达到盈利阶段，才能使得整个产业体系良性运作。要达到这一目标，必须是这些产业进入到民用化的程度，而建筑则是这些产业的最重要的载体。

现在人们对居住品质的要求越来越高，节能、生态、环保成为很多业主的诉求，将各项节能技术集大成的节能住宅应运而生。开始运用的科技主要有外墙外保温技术、地源热泵技术、中水回用技术、太阳能建筑一体化、钢结构体系、智能化等。新技术、新产品的运用得到了国家的重视和支持，同时一些有远见的开发商也通过开发科技住宅获得了竞争力，并赢得了市场的青睐。

近几年兴起的高科技绿色住宅，正是在房屋设计建筑过程中采用了大量先进的科技元素，从而为人们打造出恒温、恒氧、恒湿等更加健康、舒适的生活居住环境。自从中国首个高科技住宅北京锋尚国际面世获得成功以来，北京MOMA、 TPT写字楼，深圳蓝牙水晶，南京锋尚国际公寓、朗诗.国际街区，济南太阳树（属高层公寓），建业的郑州摩尔（商业地产）……一批领先的采用高科技高舒适度低能耗的产品应运而生，反映了低碳地产的大势所趋。

四、养老产业，是一片广阔的“蓝海”

全国两会上，针对我国当前和今后很长一个时期将越发明显的“未富先老”的基本国情，很多代表委员纷纷献计献策。他们的共识是：老龄人的健康养老事业已经成为事关我国经济社会发展全局的一件大事和要事，而社会化养老体系的建设不仅是政府的事，需要民间资本等多方“给力”，以期推动养老产业赢得前所未有的发展机遇。

养老“产业”，是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一。其原因是老年人口比重的增加。2009年，中国65岁以上老年人口增长1.13亿人，同期60岁及以上人口为1.67亿。现阶段中国正步入“快速老龄化社会”阶段，预计到2050年，该比例将达30％，中国社会将进入“加速老龄化阶段”。

在给养老产业算的“经济帐”中，全国政协委员、中国人寿保险集团总裁杨超说，2010年、2020年和2030年，我国老年产业规模有望从近1万亿元，提升到8万亿元和22万亿元。

面对这样一个庞大的老年消费群体和市场规模，任何人都不会无动于衷。目前，品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产。比如，上海亲和源、北京东方太阳城等一些养老地产品牌已率先进入养老地产市场；万科也于2010年宣布进军养老地产；首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

目前，我国多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立。存在着养老方式较为单一、养老资源供需失衡、配套政策不完善、机制不健全、规模小、服务差、投入少、无标准、缺监管等问题。因此，我国目前的养老体系与全面实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标有较大的差距。

为了迎接老龄化的挑战，中国首先需要解决从“家庭养老”向“社会养老”的转变，应当充分考虑市场的作用，政府不可能把所有的事情都包下来。政府应当管和能够管的，是为老年人提供必需的经济保障和医疗条件，例如国民养老金、基本医疗服务等。但是老年人需要的绝大多数商品和服务，还是要通过市场的办法来解决，包括老年公寓、老年社区；与老年疾病、护理、康复等相关的药品、保健食品、医疗器械、生活用器械、用具；老年服务（如老年家政服务、老年健康服务、老年文化教育旅游服务、失能老人护理服务）、培训、教育机构等等。

五、旅游产业，是国家扶持的朝阳产业

旅游业、旅游地产与休闲度假产业是国家政策扶持的朝阳产业。

2009年12月，国务院出台关于加快发展旅游业的意见，明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业。国家从扩大内需、繁荣市场、增加就业、环境保护、老少边远地区脱贫和满足人民群众日益增长的物质、文化生活需求等方面出发，会比以往任何时期更加重视旅游业、旅游地产与休闲度假等相关产业的发展，会增加对“旅游产业链”的直接和间接投资，会在金融、税收、土地等政策上给予更多的政策优惠，特别是各级地方政府为带动当地的GDP增长，纷纷把发展旅游地产与休闲度假产业作为地方政府招商引资工作的重头戏。据有关部门的统计：全国有75%以上的地区提出要把旅游业作为支柱产业来打造，“建设旅游强（大）省（市、县）”现已成为许多地方政府的施政目标。

休闲度假时代正在来临，旅游地产与休闲度假产业发展空间巨大。

2009年中国旅游市场规模达20亿人次，旅游总收入达1.29万亿元人民币，旅游直接就业人数达1100万人，旅游业增加值占全国GDP的比重超过4%。但从总体来看，市场主体的低消费是这一时期的重要特征，当前市场需求呈现出以旅游观光为主、休闲度假逐步增长的态势。中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张大网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地和度假酒店等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、互联网站、传统旅游产业公司、营销销售代理等机构大量介入，极大促进了休闲度假产业的形成与发展。

随着中国国力的增长和国人生活水平的提高，休息闲暇时间的增多，对旅游业、旅游地产与休闲度假产业的市场需求越来越大，成为推动旅游投资急剧膨胀和旅游相关产业快速发展的决定性力量。5＋2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游地产正酝酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。