住宅市场深度调控，一些投资客“弃宅从商”。究竟买铺、买写字楼放租的回报率有多高？羊城晚报记者从日前仲量联行举办的广州2011年一季度房地产市场回顾分析会上获悉，广州首季商铺、写字楼租金稳步上升。

　　商铺租金上涨或有压力

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松分析，2011年第一季度没有新项目入市，市场空置率维持较低水平，使目前市场可供出租的优质商铺面积相对有限。商场入驻率的提高，令一季度平均租金稳中有升。

　　林世松预计，有70万平方米优质商铺将在2011年推出市场，这些项目大部分位于珠江新城，未来这些区域餐饮娱乐业零售商对商铺的需求依然旺盛。据悉，其中约40%的面积已经被预租。

　　那么现在入市商铺如何？林世松认为，2011年商铺市场整体保持乐观，但他也提醒投资者：“对于后市表现，我们认为2011年充裕的供应量将使空置率有所上升，对租金增长可能产生一定压力。”

　　甲级新商厦租金远超均价

　　仲量联行的报告指出，2011年一季度内外资企业对广州甲级写字楼的需求全面升温，拉动了租金上升。首季整体空置率整体平稳，维持在12%。其中，珠江新城新项目的空置率仍低于全市平均水平，维持在10%。位于珠江新城及天河区的新大厦成交活跃，如广州国际金融中心（西塔）、万菱汇、太古汇、高德置地广场等甲级写字楼，平均租金及其升幅均超过市场的平均水平，其中西塔租金可到250元/平方米，富力、合景泰富等物业也到了200元/平方米。

　　恒大中心、富力盈信大厦、高德置地广场三期北塔都是一季度新落成的项目，仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示：“2011年将投放市场的甲级写字楼高达120万平方米，良好的预租率将减轻整体空置率上升的压力，短期内租金将保持稳定。”

　　作为个人投资者，是选择刚落成的新大厦，还是相对便宜的旧大厦？马炜图认为，随着写字楼需求逐渐迁移至新大厦，预期部分旧大厦的空置率将会在下半年及明年有所上升，使整体租金升幅受到一定的影响。在马炜图看来，旧大厦相对便宜的租金优势，未必能留得住租客流向较高质素的新大厦。

　　马炜图提醒，广州写字楼市场真正的考验，将是在2015年西塔、猎德项目和合和广场项目集中入市之时。

　　　投资商铺须慎重考虑

　　随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加，市场上的资金纷纷“转舵”流向不受调控影响的商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商用物业，而其较高的投资回报率也是吸引投资者的重要因素。比如拿1000万元来投资，如果投资别墅，每月租金最高2万元，而用来投资商业地产的话，月租金可能达到6万元。另据了解，目前广州住宅出租的投资回报率普遍为3%至5%，而商业地产的投资回报率达到6%至8%，个别项目甚至达10%，就算未来租金难涨，投资商铺还是比住宅要划算。

　　业内人士提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。