一、前言：直击中国的房地产市场面貌 

   十一届三中全会召开以后，拉开了改革开放的序幕，国内工作的重心由阶级斗争为纲转移到以经济建设为中心上来，贫穷、落后、僵化的计划经济体制，逐步被社会主义市场经济所替代，中国也因此改变了一穷二白的局面。 

   改革开放以前中国处于落后的农业国家，要改变贫穷落后的现状，国家要大力发展建设，要发展建设，自然而然要挪出部分土地出来规划试点，然后逐步扩大，增强国民经济的活力，房地产行业自然成为是这些产业赖以发展所依托的基础。

   面对当时的经济局面，结合当时的基本国情，也就造成了我国独有的二元经济局面，这也是具有中国特色的社会主义道路所必须面对的事实。

二、近14年房地产市场发展回顾

（一）福利分房制度的取消

1998年3月29日朱镕基总理在中外记者招待会上宣布：我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。

朱镕基总理的话，宣布了“福利分房”时代的终结。从此，中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。

（二）商品房的市场豁然打开之后所凸显的问题

长期以来，中国居民居民深受住房条件简陋之苦，对拥有房产的渴望是强烈的。国家取消以前的福利分房制度之后，商品房的市场豁然打开。住房的需求在短时间内突然迸发，推动了房地产行业的兴盛。每个人都似乎看到了背后巨大的盈利空间。地方政府、企业、个人都投入到了挺进房地产的“运动”之中。多数城市明确提出要将其作为新的经济增长点，甚至作为支柱产业。企业和个人也纷纷摩拳搽掌进入建房买房售房的行列之中，呈现出全民炒房，房地产市场出现井喷行情。

取消福利分房之后，国家对开发房地产是持支持的态度，各地地方政府对土地开发和城市建设的热情也是很高，主要沿自政府官员以市政建设显示政绩的驱动，以土地吸引外来投资的需求，以及巨大利润空间的吸引。

  （三）调控的必要性

2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出在国家宏观调控政策的总方针中，将房地产定位为拉大国家经济发展的支柱产业之一。虽然通知中也指出房地产价格和投资过快问题，以及要加强市场监管，整顿市场秩序，但是这个通知的主旨还是促发展。

2004年情况发生了质的改变，东部地区一些城市的房地产泡沫异常严重，房地产行业融资结构不合理、负债水平高、调控政策导向的不稳定性、投机资金对行业的冲击…如果任由这种非理性繁荣发展下去，国民经济和金融体系将会受到大的威胁。所以宏观调控及时出台。随后相继出台了“831大限”、“旧国八条”、“831大限”等有关政策。

三、当前房地产行业分析：为何楼市会如此之热

（一）刚性需求是决定性因素

   为何这么说呢?第一，土地作为不可再生资源；第二，最重要的还是我国人口年龄结构所决定，而不是像大众所认为的我国是一个人口众多的国家，这个只能算是人云亦云的观点，中国人口年龄结构呈现出“橄榄形”两边小中间大（老龄、少年所占比重偏小，成年人所占比重是他们的总和还有多出一倍多），而中间这大部分还处于壮年，自然决定了现有房子的供不应求。

或许是受到外来文化的冲击，再加上现在物质条件的充裕，随着知识的普及，可以说人们观念改变了，或者经济的发展，人们比较现实了，在一定程度上也可以说比较自私了吧？以前都是几代人在一起居住，现在人没有了家的概念，结婚也就面临离开父母，自己小两口居住，追求过着自由潇洒的日子，在一定程度上助推了需求量的增多。

数据显示，“十一五”以来，每年至少有5000万人从大学毕业，这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。虽然当前各地出现限购令，这些政策措施的出现只是在一定程度上抑制了房价的过快增长。

现在经济的发展，市场经济的活跃，带动了外来人员的流动，而且人有钱了，那些先知先觉的人，知道钱是不值钱的，钱会被通货膨胀所吞没，也因为当今知识的普及以后，人们的投资意识的增强，多少学会了投资理财，买一套房自己住，再买一套用来出租，赚这个钱容易，起码比把钱存入银行获得利息收益要高，而且这个收入不用缴税，房子租金的高低还能自己说了算，当然不会偏离太远（或许多少看了《富爸爸---提高你的财商》这本书吧）。

况且买房以后，房子具备保值升值的作用，可以享受到经济的增长带来的成果。买进不动，放着都能赚钱，而且涨幅惊人。

当然，也由于人的虚荣心，好攀比在作崇吧，好面子，看别人有钱买房，自己也去学，别人买一栋自己也跟着买，人类的羊群心理效应吧！毕竟觉得跟别人一样，才不会被人瞧不起，才不至于被人瞧不起，起码自己也跟得上时代，算是个正常人。

（二）民营企业赚钱难，房产成了闲置资金追捧对象

随着经济体制改革的深化比如产业升级、技术更新，很多企业管理人员专业知识跟不上时代，而且也面临人员的新老换代。

老一代企业管理人员，不论在接受新鲜事物，还是管理经验上都跟不上时代的步伐，再加上国家各项制度逐步的完善，“涨工资”、“民工荒”、增加农民工福利等现象，使民营企业盈利空间持续缩小，生存艰难。

民营企业不赚钱也是多方面因素，民营投资经营环境的恶化，地方政府的保护主义，区域黑恶势力的错综复杂，国际经济局势的变化莫测，政府制度的逐步完善，特别是一系列税收政策的出台，民营经济盈利空间持续缩小。

民营企业也因为前几年的拼命扩张规模，导致边际效应递减，由于内需的不足，人民币的升值，出口又受贸易摩擦，贸易制裁，必然导致经营规模的压缩，这些挤出来的资金自然而然要保值增值，投资类自然是首选，但是，那些老企业家金融知识的匮乏，再加上近几年股市的不赚钱效应，买房随便放上一段时间，就是赚钱，简单又实用，何乐而不为？

投资类不像经营实业那么麻烦，要分析市场行情，做好管理，面对政府等有关单位的应酬，对工作人员的分红激励制度等创新，办一点事情要经过多个部门，一系列繁琐上下层之间的应酬的事情，使得这些民营企业家身心劳累，疲惫中还不一定有盈利，跟做泡沫经济相比确实是太复杂，没有做泡沫经济这么简单实在，也在一定程度上助推了房价的上涨。

四、政府对房地产市场的调控策略分析

   自从加入世贸组织以后，中国要履行加入世贸的协定，在加入3-5年逐步开放国内的市场，取消贸易壁垒。而今，已经加入有10年了，国家对外资管制将逐步放宽，中国现阶段面临的是全面对外开放的格局。

面对当前国内经济体制改革还未完成，历史遗留下来的问题尚未完全解决，当前经济全球化趋势的蔓延，世界各国经济紧密联系，相互依托。

   随着经济全球化格局的不断深入，我们面临更大的机遇与挑战，况且当前我国房地产企业大部分风险控制意识不强，大部分是高负债经营，融资结构的不合理，政策导向的不确定性以及投机性资金对行业的冲击所凸显的问题，我们有必要对存在高风险性的行业实行宏观调控，目的也是为了能更好的参与国际性竞争，我们应该完善自我，加强管理，推陈出新，走自主科技创新的科学发展观的道路，因此我们做出了主动调整经济结构，国家有所选择的对相应的产业调整升级，淘汰或者压缩低附加值的、高耗能、高污染、产能过剩的行业，扶持新兴行业，扶持各行业龙头做强做大，才能抵抗国际性风险，更好参与国际性竞争，定位好、把握好在国际市场竞争的主动权、话语权。

为了能跟外资企业平等竞争，加强企业风险管理，对存在严重投机的行业，泡沫过大的行业，我们要挤压泡沫，使其回归到合理的价格区间，在一定程度上也相应的控制住了风险。

当前我国国民经济独有的畸形----二元经济结构，靠钢铁、水泥、建筑、房地产这些大市值的行业占有国民经济的支柱产业来拉动GDP的增长，民营经济、新兴高附加值各行业累加起来所占的比重偏小，面对如此失衡的局面，我们国家主动提出产业升级，走自主科技创新的科学发展观的道路。

面对当前房地产如此火爆，在大伙热情高涨中，地产调控在国民经济快速上涨中再次被提上了议题。

    为了做到这些，中央政府在2007年年末、2009年11月开始至今一直出组合拳，重点调控地产，意在规范市场的行为。

虽然国家为了调控地产，出台了一系列行政干预政策，进行宏观调控，制定了非主营业务是地产类的央企退出房地产市场、证监会不给地产公司在一定程度上会挤压小企业、国家也相继出台了限制融资、不给贷款、不给这些房地产企业IPO(首次向社会公众公开招股的发行方式)、银监会要求商业银行多次实行提高首付比例、取消利率优惠政策、各地限购令的相继出台、房产税的试点实施、“新国八条”的出台等，迫使这些企业资金吃紧，自然会抛售楼房，房价自然就会降下来，只要这些企业资金吃紧就会减少盲目投资的冲动，减少他们拿地的现象，在一定程度上保护了耕地，减少他们的开工量，商品房新开工面积的减少，也在一定程度上消化了前期的积压，挪活了企业的流动资金。

看似无情的政策，把小企业压得喘不过起来，不过这也是一个大的趋势，不这样子做，小企业也不会走向合作，总是各扫自家门前雪的经营模式，这样的经营管理理念何时能够做强做大，与外资平等竞争，相互抗衡呢？

而且这几年，我国建筑商品房面积太多，存在一定程度上的产能过剩，库存积压的商品房大大消耗了企业的流动资金，不利于企业的持续经营，一旦资金链任何一个环节出现断裂，整个经济体系将出现致命的伤害，好比2007年末发生在美国的次贷危机。

这些地产公司囤积地皮，制造假象，在一定程度上也不利于社会的和谐发展，需要房子的人买不起房，他们总是囤积房子，房子卖不出去，房价的高高在上，也不利于社会的稳定，对整个国民经济的持续、健康、稳定发展不利。

通过一系列政策制度为导向，也在一定程度上迫使小企业做出相应调整，企业为了生存，就要做出应对的策略，也在一定程度上助推了企业创新的速度。

那么通过哪种方式能够在一定程度上抑制这类现象的进一步恶化呢？只有通过抽离这些企业的资金，迫使企业资金吃紧，才能够使其要么接受央企整合，以资产换取股权，要么主动由小企业间相互兼并取长补短成为大企业，才有利于国民经济的持续、稳定、健康、和谐发展。

    目前国家对房地产进行宏观调控的目的：实际上是国家在帮助中央企业、龙头型企业消除其竞争对手。培养出航空母舰类型的大企业，任何行业龙头企业的诞生，一定是在行业处于困境的情况下才能产生，如果都赚钱了，谁也不会破产，不会转卖。之前有些企业虽然资金很紧张，但因为经济形势好，还在拼命地扩张，当政策来了之后，他们做不了了，只能把这个市场让给一流企业，所以我们可以看到，在这个过程中，会出现很大的航空母舰型的大企业，这些企业的大远远超出我们的想象。

五、对未来中国房地产市场的展望

（一）中国中心城市房价有可能是世界第一

    明白了这些以后，我们也不必悲观，我们应该用发展的眼光看问题，任何事物都具有两面性，机遇与挑战永远并存。   

   危机，危机，危险中具备机会，根据当前的经济走势，房价大家觉得会跌的有几人呢？其实不大涨或者涨幅放缓就是跌了，那些渴望房价跌了，再买房子的人只能一辈子干着急，按照我的预感，未来2年内，或者就今年下半年，只要美国经济正式步入加息周期，那么将导致我们国内房价的再度腾飞，或许做出这样的预测很让大伙心寒，但是我们必须以事实为依据，依托趋势，顺势而为，而不是一味的一厢情愿，未来中国中心城市的房价有可能是世界第一，为何我们的经济可以取得举世瞩目的成就，经济的发展速度可以世界第一，我们的经济引擎可以带动世界的经济，而我们的房价就不能带动世界的引擎呢？这种现象难道不可以存在吗？我们必须永远保持必要的谦逊，不能因为自己搞不懂就说人家疯了，至少在你搞清楚了人家的疯狂的理由后再这样说也不迟。

    况且宏观调控组合拳的的打出，通过提高商品房买卖的交易税收、提高银行法定存款准备金率、提高利息、发行央行票据等一系列的财政政策、货币政策，提高交易成本，收紧银根，在企业资金吃紧时，自然会抛售楼房，也在一定程度上消化了市场的商品房积压，只要这些企业资金吃紧，也会相应的减少盲目投资的冲动，减少他们盲目拿地的现象，减少他们的开工量，新开工面积的下降，也在一定程度上消化了积压过剩的现象，同时也意味着在未来房价的供应量会出现短缺。后市的刚性需求不减，供应的减少，也会在一定程度上推高房价，

而且目前在一线城市商品房也逐步发展成为的写字楼，这些商品房比起正式的CBD（中心商务区）租金要低廉，特别适合现阶段服务行业，金融业、软件业等高附加值行业，租一个房子去工商局注册也就成为了公司，况且国家现阶段鼓励大学生自主创业，能够获得税收优惠，既解决了自己的就业问题，也相应的解决了社会上部分人群的就业问题。

这些商品房一旦被市场挖掘，那么房价还有进一步的上涨空间。

（二）当前的投资渠道比较

   或许对于刚踏出社会的我们来说，没有那么多的资金去买房子，其实我们可以另辟投资渠道。2010年12月的调查显示：当前中国的经济总量房地产行业的比重占20%，房地产行业带动50多个行业的发展，以前人们称为经济的“火车头”，而目前房地产股票的总市值只占有股市总市值的不到4%，明显的价值低估，而且经过一系列的宏观调控出台一系列的楼市组合拳以后，房地产行业股票出现严重超跌，股票投资具有简单、灵活、机动、门槛低、变现能力强等特点，买房子能够今日买第二天卖出吗，有如此简单的操作步骤吗，门槛可以几千几万就能够拥有大品牌的企业吗？只要做好长线投资的准备，2011年下半年只要美国经济步入加息周期，房地产将再度腾飞，此时这些股也将出现猛涨，或许2012年房地产行业的股票具备涨十倍或者几十倍的潜力。

    我比较看好二线城市的房价，例如珠海，第一属于中国的特区之一，第二毗邻深港澳台，位于我国东南沿海，珠三角，具备区位优势、政策优势，而且相对于深圳特区相比价值还未被市场挖掘，北方的城市就看好天津，第一处于北方港口，同时莅临北京一带，随着老北京的发展，天津自然要分流出北京的城市职能，未来具备很大的上涨空间。

 （三）房地产企业的策略

假如你是房地产企业主，又应该如何应对当前的调控政策呢？如果你是行业龙头，你现在只需要寻找愿意以8倍PE卖给你地的小房地产的企业主，宏观调控已经让他们活得很艰难了，当然最好是采取以地换股的方式交易。

这样做对你有什么好处呢？二级市场看到你以这么低的价格买来好的资产，股价就会上涨，你涨高了之后老百姓、企业（包括卖给你地的企业主）人人都赚钱，你现在要做的事，就是把社会上能够拿到的优质资源放到一个企业里面，不断地膨胀。假如你有100多亿的市值，你做到了6000多亿，就有50倍的回报额，但是这要取决于你怎么做这个企业。

当年的长江实业、苏宁电器那些管理高层不就是扎实的做企业，只要把企业做好了，他们的股价的估值自然就上去。对于上市公司管理人员而言，不要总看到股价高估，要在解禁时及时套现，那是没责任感的做法，关键是要把公司的价值做上去，做个有责任感的职业经理人，财富将源源不断的想你聚拢，像西方的花旗银行、可口可乐、通用电气、华盛顿邮报这些大企业不就是这样走出来的吗？