春节过后，深圳房地产市场迎来又一波租房高潮。与北京、上海、杭州等地同样，深圳市场也出现了房租上涨的趋势，根据深圳出租屋综管办的报告显示，相比节前深圳住房租金就环比上涨4.5%。而在租金上涨背后是业主成本的上升、涨租的预期、中介的鼓吹以及调控、通胀、供需压力等一系列的因素，在涨租面前，不少租客显得无力和无奈。

　　坐地起价

　　“我另一套房涨了200元，租给你不可能不涨”

　　一个月前，马小姐就已经接到了房东要涨房租的消息，这套房子马小姐已经租了2年，一年前要不是马小姐之前签了两年的租约那时就要涨一次租，现在房东两年期满又要涨租，每月再涨200元，这让马小姐下定决心搬家。涨租后3100元/月价格与两年前相比涨幅超过10%，虽然幅度不大，但是马小姐觉得“3100元差不多能租到小两房了，何必再住个一房一厅呢？”

　　马小姐的房东陈女士是罗湖鸿翔花园的老业主，她和她的女儿、儿子等在这个小区有四五套房子，平时儿女房子的放租收租都由她来负责，对于涨租的理由，陈女士表示，“我有一套同样的一房一厅3100元租了出去，甚至再涨100元到3200元都能租出去，她住的这套我不可能不涨”。“从去年年底房租就有涨的趋势了，有些业主坐地起价”，中原地产一位中介告诉记者。

　　重新到中介那里去找房，马小姐发现租房市场已是涨声一片，“春节前到春节后已经涨了，虽然幅度都不是很多，但是眼下春节后，找租的人多，而且从业主到中介到找房的人都认识到房租在涨”。马小姐发现，她所租住的这个小区的一房一厅基本放租的价都是在3000以上，有的放租3000元还是没家私家电的那种，而小两房的单位则已经租到了3800元到4000元。

　　刘先生则是毕业没多久的学生，打从毕业后到深圳，他和两个同事就租住在园岭的这套三房里，由于园岭是老旧小区，房龄超过20年，没有电梯，这里的房租并不贵。“两年前租下来是2900元，一年前房东问我们还要不要续租，并说要涨100元，后来我们续租，房东也考虑到我们租房按时交租平时也没什么事情烦她，算是相处愉快就没加租，现在又满一年了，房东终于还是加了租，租金3000元”。而记者从中介了解到，园岭新村三房目前的房租都在3200元到3500元一个月，装修好点的就3500元、3600元，差一点的也要3000元。“房东还算厚道，所以她说加租，我们也就加了”，刘先生表示。

　　记者跟随中介去看房时碰到的一位业主用“现在房租都涨了”来解释他加租的理由，那具体的呢？他则含糊地表示“加息了，还有通胀”。而记者了解到，对于那些缴纳月供的“房奴”来讲，银行加息通常会在第二年才执行，也就是说今年加的息一般会在明年体现在月供的增加上，“但加息的确是增加成本，不少业主在提前预支成本的增加”，有中介表示。

　　记者算了一笔账，以贷款50万元30年期为例，按2010年10月26日的基准利率计算，月供为3042.9元；而按照2011年2月9日的基准利率计算月供就达到了3193.29元，春节前后的这两次加息就使得月供提高150元左右。

　　跟风普涨

　　“听说房租涨了，业主就打电话给我们提高放租价格”

　　马小姐发现，在她想租房的这个区域一是放租的房子并不如自己想象的那么多，再者和中介约了看房常常是几伙人一起看，证明租房的不少，第三，几乎业主中介租客都认同房租再涨，业主不再坐地起价已然不错了，很难让业主再降些租金了。最后，马小姐在另外一个小区花3200元租到一个小两房，楼是独栋的，“虽然没有小区和花园，但配套方便而且物管还不错”。

　　中原地产景田地铺的中介小许告诉记者，他们初四开始上班时就发现节后放租的业主有了涨价的趋势，“那时涨价还仅是一部分，节后地铺上门的客户多起来了，大多还是找租的人，这些房源很快就消化了”。

　　“一开始还仅仅是少数的业主提高价格放租，后来有些房租上涨的消息传递，一些按原来价格放租的业主就会打电话来提高放租的价格。”世华地产市场研究总监肖小平表示。“初四开张后加租的业主还不多，后来租客多了，业主也有的表示要加租”，世华地铺的一名中介告诉记者。

　　市民赵小姐在罗湖有一套房产出租，本来她按照之前2400元的价格放租，也很快有人要租，“但是中介告诉我，可以把房租提高到2500元/月，并要求提高一些中介费”，后来赵小姐的房子很快又按照月租2500元的价格成交。

　　这附近的业主大多是提高了房租，“金色假日的一房一厅也差不多要租到3000元，带家私家电的，最便宜的缔梦园是稍微老一点的房子，带家私家电的一房一厅也要2500元，而凯旋豪庭的一房一厅大概要3500元”，中原地产景田地铺的中介告诉记者。而记者了解到，一年前金色假日的一房一厅租金还在2600元左右。

　　记者了解到，目前租房市场上最受欢迎的就是这些楼龄较短、电梯高层、同时又位于福田新洲、香蜜湖、景田、华强北等就近居住区域的小户型单位，“很多来租房的都是刚来深工作的，暂时解决住房需求的员工，他们喜欢租住一房一厅、或者两房的单位”，中介表示。

　　在福田新洲片区附近，一房一厅单位的月租金也基本都到了3000元左右，市民温小姐联系好中介在一天里看了十几套房子，最终选了福田区委附近一个叫做星座传奇的小区，2800元/月，她告诉记者，这套房子的装修和家电相对比较新，有45平方米左右，相比于附近月租3000元，装修还比较老的房子，“这套房子算是合算的”。

　　正月十五过后，记者询问的包括香蜜湖、景田、园岭、新洲等多个片区的房租都有了涨势，唯一没有涨的是香蜜湖水榭花都的高端住房，“其他地方都涨了，这里没有涨，目前这里就只有三套放租，一套是171平方米的四房单位在租，家私家电齐全，月租金18500元，另一套是199平方米的，24000元每月，再一套121平方米的三房，也要17000元每月”，中介告诉记者。

　　失衡博弈

　　“大家都觉得涨了，我们根本谈不下来价格”

　　就在正月15前两天，深圳市出租屋综管办发布的最新调查报告显示，今年春节后，无论是与去年同期相比，还是与节前相比，深圳的住房租金都有不同程度上涨，与去年同期相比，深圳房租涨幅高达13.5%，与春节前比，环比上涨4.5%。从租房活跃度上来比较，从租赁活跃度上讲，罗湖、南山和宝安排名前三。

　　出租屋综管办的报告显示，深圳春节后房屋租赁市场的上涨中，小区房涨幅大于城中村农民房；原关内房大于原关外房；交通便利区域尤其是地铁沿线房大于其他区域房。节后，原关内小区房较年前普遍都有3%至10%的上涨，但宝安、龙岗的小区房除少数涨幅较大外，大部分涨幅都在2%至3%之间。

　　“以前还有不少城中村可以选择，现在原特区内的城中村不断拆除重建，租客能选的低价出租房源越来越少了。”世华地产肖小平表示。出租房综管办的报告也显示，原特区内农民房房源减少，租金上涨迅速，而原关外的农民房除靠近梅林、布吉、南头关口附近，以及地铁即将开通地段有一定幅度的上涨外，偏远地区基本上与年前差不多。出租司机付师傅就告诉记者，他所租住的下沙的农民房，去年还仅仅是八九百元一个月，今年房东要上涨到1000元。

　　房屋租金上涨的背后根源在于供求之间的失衡。春节后本来就是租房需求集中爆发的时段，而今年随着房地产市场的调控政策，首付成数提高、限贷等政策都让很多原本计划购房的市民开始持币观望，另一方面限购和通胀的束缚也使得原来计划出售房产的业主也惜售，这两者都使的不少原本的购房者变成了租房者，进一步加深了租房需求的爆发。

　　房租暴涨背后另一层原因来自新政调控。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，商品房成交量萎缩是调控效果，但大量的刚性需求还是存在的，只是由于买卖双方产生强烈的看跌心理预期，这便促使买房的人持币观望进而挤入租赁市场，而卖房的人趁虚而入，转售为租，于是租赁市场便膨胀起来了，“通胀也是大家看得到的，所有的价格都在涨，房租上涨也就显得很正常”。

　　“买房的人即使暂时观望也还是住房需求，于是租赁市场就开始活跃，除了结婚生孩子等刚性需求以外，还有部分需求源自刚来深工作的人群，过去厂家能够为工人提供宿舍，但现在能提供的越来越少，这些人群也成为了租赁市场的主要力量之一”，深圳中原董事总经理李耀智告诉记者。

　　“不少来租房的都是买不起房转而租房的，还有刚来深圳工作的人的住房需求，一下子供需压力就上来了”，中原地产景田地铺的中介告诉记者。世华地产研究中心总监肖小平也表示，房贷新政出台以来，世华每天成交的租单比新政前翻了一倍，多数置业顾问基本靠租单撑业绩。

　　“租房的总需求增加，而房源的供应却是一定的，加上原特区内城中村的减少，在福田、罗湖这些地区的放租量都非常有限”，肖小平表示，在这种背景下，租客相对于业主基本没有议价的能力，“如果房东涨价，承租者不接受的前提是可以有其他不涨价的选择，但现在供应没有增加，需求却增加很快”。“现在什么都涨了，业主说放租涨，我们其实也认同，讲价也讲不下来”，闻小姐表示。

　　“对于不少租客来讲，也不差个几百元，多个200-300住一个好一点的房子他们也愿意”，中介小许表示。

　　利空政策或现政策累积效果

　　“房企两级分化将会更加明显”

　　新国八条出台以及限贷、加息等消息出台后，开发商将如何对待？日前，在搜房网举行的一次论坛上，多位开发商代表及营销、代理总监等表示，政策调控的效果还没有真正显现出来，这些效果将在深圳楼市数月后显现，而且经过政策的累积，效果可能超过政策制订者的预期。而面对调控日趋频繁的预期，开发商大多表示，尽快出货，项目该开就开，以不变应对密集的调控。

　　政策或现累积效果

　　“深圳目前每周在买房的有效需求是八千多，和正常平均的数字来比是市场的2/3左右，是比较冷清的季节”，深圳中原地产市场部总监王世界表示，而政策出台的真正效果还没有完全体现出来，“以限购为例，有些人觉得可以以父母或者亲戚的名字来买，但是一个家庭的成员是有限的，当他把其他家庭成员的名额用完了以后，他再去找其他人员买房就非常困难了，这就是限购令真正发挥作用的时候，限购的真正效应还没有完全发挥出来”。此外，新国八条对于营业税的政策，深圳市场上还会有几个月发掘不受五年期制约的房子，但这类房源枯竭后，后续的影响将会越来越大，王世界表示。

　　“而且政策从2010年开始逐渐累积，在今后如果发挥作用的话，也有可能会产生超过政府政策制定者预期的效果，很有可能会出现一个很悲观的情况，也就是价格下来了，但是成交量降得非常多”，王世界表示，开发商应该对政策的累积效果有所预期，不能盲目乐观。

　　而另一方面，根据中原提供的粗略统计数据，现在深圳1400万人口，年龄段在25到30岁的年轻人中，每个年龄段是100万人，也就是平均下来每一年有100万人结婚，这对住房的需求非常大，但是深圳每年的新房供应有只有三、四万。

　　“现在市场上有两种力量，政策有一个向下的压力。但市场本身有一个非常强劲的购买力在支撑，所以一上、一下的力量就互相的抗衡”，王世界认为在两种力量的作用下，今年深圳的楼市将不会是一个平静的市场，肯定是波澜起伏的，一段时间上升、一段时间下降。

　　碧桂园区域营销总监王可则相对乐观，新国八条下其实还有很多机会，“深圳人在深圳买不了房的话可以到惠州、东莞买，可能政策会把深圳一些购房的需求挤压到周边，这也是另外一种机会”。

　　大小开发商需要不同策略

　　中国指数研究院华南分院研究总监林建晖则表示，中指院和住建部成立的房地产政策研究机构认为，一般政策出台是有8个月的周期，因此甚至第三季度政策会有更严厉的政策出台，包括不同的城市，地方政府会出台细则。

　　在政策调控的严冬下，鑫鼎实业总经理梁怀江则表示他们将紧盯市场，“该什么时候开盘就什么时候开盘，该怎么弄就怎么弄”，如果像股票这样做投机行为的话，我们可能也不知道该怎么办了，所以鑫鼎今年只能一如既往地继续做。

　　此前，新国八条出台时，业内曾预测今年的政策对于开发商的资金将会是一个考验，并建议开发商快销售、缓拿地、现金为王。上周末，深圳今年首个新开楼盘面世，万科选择在政策出台后的观望期内首先破冰，300余套房源入市当日售罄。作为地产龙头的万科首先破冰。

　　君豪地产营销总监张一南表示，作为开发商我们不知道未来的前景如何，所以君豪希望尽快地把项目都推出去。张一南认为，调控政策对大的开发商一定是一个利好，比如万科、金地更规范，拿地也更有优势，开发也越来越快；而像中小型的开发商，需要去找机会，有机会去做一个项目，然后逐渐转移到二、三线城市。

　　而碧桂园则看重调控对于行业细分的作用。“市场越来越难做，代理的就会更多”，碧桂园区域营销总监王可表示，这样使行业细分更明显，竞争的机会更多，有利于这些服务行业更好地洗牌。而在开发环节，碧桂园表示，土地成本越来越高，这就要求产品要有品质，“碧桂园这两年要求精细化和品质，这种政策下降使行业进一步的竞争，使行业进一步的规范，机会也会越来越多”。

　　林建辉认为，2011年对于开发商还是一个加速度的发展，两极分化会出现更加明显的状态。对中小开发商来说，他们的精细化和专业化程度会越来越高，因为在规模上没有大企业那么好，只能追求有个性化的产业发展。

　　“政策都逐渐累积，效应会越来越明显、越来越厉害”，王世界建议开发商不要等，要抓住市场上升期的行情，展开营销，而对于置业者，这也是相对可以购房的时机。