今年一季度以来商业地产行情持续走好，租金总体水平已经涨到金融危机以来的最高水平。一季度五大城市甲级写字楼租金指数环比全面上涨，其中南方主要城市写字楼租金涨幅高于北方，深圳、广州写字楼领涨一线城市，租金指数分别为150.3、107.3，环比上涨8.6%、5.7%；随着租赁需求的复苏，全国写字楼空置率不断下降，已经达到历史最低水平，截止2011年一季度末，深广两地甲级写字楼的空置率分别为5.8%、10.3%。

今年，商业地产的售价也水涨船高，写字楼销售价格持续上涨。目前写字楼的整体发展健康，空置率的持续下降与销量、租金上涨成正比。同时，因为租金回报率同通货膨胀率不匹配，当前只是补涨，随着政策的收紧，未来租金还将继续上涨。

东部高铁枢纽城市存商机

经济发展后，东部沿海地区的二、三线城市城市化进程加快，随着产业规模、居民消费水平、交通网络快速提升，都将给商业地产发展带来新一轮的契机。

我国未来二十年的发展脉络清晰，主要呈东、中、西三纵，由于我国的海岸线与其他大国相比是最短的，未来国家重要的资源、资本、信息、人才都将高度集中于这个区域，形成我国最密集的城市群，中部地区变成辅助区，伴随着大量制造业和实体经济西移，东部沿海的虚拟经济将变得越发集中。

相较一线城市，目前二、三线城市具备土地等成本优势，除少数如杭州、厦门等经济发展较成熟的沿海城市外，多数二、三线城市的商用土地价格仍处于低位，未来升值空间巨大。

值得注意的是，高铁在东部尤其是长三角地区的分布密度很高，据统计约占了全国的一半，高铁的通达会给我国带来新的地价房价体系，处在交通节点上的枢纽城市，例如苏州、无锡等地在未来三年的政策调控期内都将在核心区外围形成新的地价节点。

对于普通投资者而言，轨道交通在各个城市建设，会提升原本偏远地区的住宅入住率。这使社区商业迎来新的契机。人流聚集的实力提升后，社区商铺含金量自然增加。

不过，投资二三线城市商业酒店时投资者要提高警惕，因为一些开发商用酒店大量圈地，最后造成酒店过剩。同时在酒店第三方管理方面，国内自有品牌的经营管理能力仍较有局限，管理成本压不下来，造成酒店的经营效益低下、投资回收期长，未来三五年内这样的尴尬局面很难有大的起色。

城市综合体——战略新选择

城市综合体可谓是商业地产的集大成者，休闲、购物、娱乐等多个商业空间的有机结合后，产生综合协调的商业地产产品。目前，绿地、万达等著名房企均在这一领域深耕。

未来三年，上海的城市综合体新增供应将多于北京。未来三年，上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占了56%。而同期北京的新增供应量约为566万平方米，其中新兴城区型综合体占到38%。

上海新增城市综合体供应量主要来源于四大供应区：嘉定区（嘉定新城）、徐汇区（徐家汇）、普陀区（真如西站）、以及闵行区（大虹桥）。

嘉定的新增供应主要来自新兴的嘉定新城。徐汇区则来自徐家汇中心的大体量供应。普陀区真如板块上海西站周边也将上市大量城市综合体项目。

闵行则主要来自大虹桥区域的辐射，根据规划，大虹桥的综合体项目导入的现代服务业会偏向于生产性服务方面，未来能否做起来同它的产业发展、政策导入有直接的关系，投资者能参与的部分还是以办公楼为主。

除这些以外，另外一个值得关注的区域是世博板块，从政府导向看这里将会是一个以购物消费为主的综合开发片区，未来三年城市综合体供应量也较为客观。

除这几个重点区域外，其他地块分散比较零星。

随着大量综合体的建成，未来上海的商用地产将形成一个全新的格局。