京版降价模式是喜还是忧

　　北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，按照国务院要求，经北京市政府研究，并广泛听取社会各界意见后确定，北京市新建普通住房价格控制目标是：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降（《新华网》3月30日）。

　　当多个城市将今年房价调控确定为增幅不超过10%的目标以后，北京市公布的调控目标首次出现“降”字，受到社会舆论一致好评。诚然，如果简单的将其他城市“价格涨幅控制在10%以内”与北京市明确的“稳中有降”作比较，北京版的调控目标当然会受到欢迎。然而，接下来的问题是，我们不妨仔细分析一下，在目前我国房地产政策大环境背景下，北京版的房屋价格“稳中下降”该怎样操作？能否达到“降”的目的和效果？

　　首先，我们从新闻中看到，北京版的房价下降模式，对于商品房市场而言，是有条件限制的，即：“新建普通住房价格”，也就是说，降价房屋的范围被限制在一是“普通住房”，二是“新建”的。这里需要理清的一个概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平米以下（有的城市确定为120平米以下）、住宅小区容积率1,0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市销售的普通住房、还是指2011年开工建设的普通住房呢？官方报道并没有对此做详细解释，假如是后一种情况的话，普通住房价格“稳中有降”的目标对消费者来说，短期内没有意义，因为即使是普通商品房从建设到销售也需要两到三年时间。

　　其次，北京版将普通住房价格调控目标确定为“稳中有降”，其并没有说通过什么途径来实现？从目前的政策来看，房屋价格形成分为两种情况：政府定价和市场机制，政府定价的房屋多为保障房，市场调节的为商品房。那么，我们现在一般意义的普通住房，多是商品房，这种住房除了极少数的限价房以外，都是以商品来销售的。既然北京版的房价调控目标，并没有对除“普通住房”以外的商品房价格作出“降”的目标设定，单纯的以市场机制模式来降低“普通住房”价格的目标就很难实现，因为如果一个城市的中高档住房价格持续处于涨势的前提下，“普通住房”价格必然受其影响，是很难降低的。这时候，唯一采取的方式，就是将原本属于商品房序列的“普通住房”以行政方式纳入调控范围，强制降价，然后政府出资将市场价与政府强制降低后的差价补贴给开发商。显然，这样的结果，并非是真正意义的降价。

　　再次，众所周知，自去年4月国家出台“国8条”开始，加之今年国家高调宣布并实施建设1000万套保障性住房，我国房地产市场保障房的归保障、市场的市场，这样两轨制的政策渐渐步入正常，并获得社会认可。可此次对普通住房价格调控为“稳中有降”的北京版模式，将住房市场“一分为三”，除了保障类和市场类以外，又从市场调节的范围内分离出“普通住房”，以行政手段调控价格，这样的趋势，与房地产市场化整体走向是相悖的。从公平、公开的社会效果看，政府调控价格的保障性住房范围越小越有利于社会公平，如果以行政手段强制缩小商品房范围，某种程度讲不能不说是住房体制改革的倒退。

　　作为一名房屋的消费者，我同样希望房屋价格能够下降。但是，我希望的下降，是政府通过宏观调控，主要促使商品房价格整体稳定或下降，从而逐步影响社会公众对房地产市场的涨价预期，而不是政府以行政方式强制性实现既定的“下降”目标。

　　我国房地产市场自2005年开始，虽然几乎每年都要调控，其社会公众对于房屋涨价预期为什么还如此强烈？我个人认为，这里的关键是两点，一点是资金方面：因为我们这几年的货币增长速度过快，尤其是08年底开始，国家实施了适度宽松的货币政策，所以09年和2010年，信贷增长实际上超过了25万亿，也就相当于这两年国家的货币总量比2008年底实际上增长了60%多，由以前的40多万亿一下子就膨胀到70多万亿，钱多了，投资就多了，买房成了首选；另一点是，多年来的房地产调控政策，无论是限购限贷，还是房产税试点，从来不触及多套存量房既得利益者，这一群体从房地产得到的巨额利益，对后来炒房、购房者的吸引力越来越大。

　　要从根本上稳定或降低房价，降低人们对房地产的涨价预期，就应当从上述两个方面入手。因此，北京版普通住房降价模式，只会强化政府对于商品房价格的行政干预，从长期看，对于房地产市场持续健康发展缺乏积极影响。