推行市场经济后，国营企事业单位纷纷改革改组，成为独立的国有公司，同时，私营公司和个体经济大量涌现，作为市场主体均须使用土地作为其生产经营的场所。房改工作也于此后展开，在将已有的公有住房出售给个人之后，国家不再承担公民个人的住房需求责任，中国开始了商品房开发建设，市场条件下的房屋建设不仅对土地有需求的必要，而且这种需求也应当是有偿的。上述种种均对土地这一重要的生产资料提出合理流转的要求，但是，国家并不肯让渡其所有权，为此，在坚持土地所有权不改变的前提下，土地使用权得以从所有权中剥离出来，成为交易的对象。并且，借鉴香港的作法，推行土地出让年限制度，出让一定期限内的土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按不同用途确定为：居住用地七十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地均为五十年。

抛却香港受租借期的限制而推行限期出让制度不算，我国的土地使用权有偿限期出让的制度在世界上是绝无仅有的，其在本质上既不同于传统的租赁制度，也不同于买卖契约，因为一方面合法的土地使用权人有权占有、使用、收益和处分其使用权，甚至在有使用权的土地上建造可以获得所有权的建筑物，使得该使用权具有所有权的主要功能而明显不同于租赁权；另一方面，该出让所得的土地使用权又是有期限的，虽期限届满后的后果尚存争论，而不能一味收回，该附期限的特征又使得使用权类似于租赁权而迥异于买卖合同项下买受人的权利。这种使用权虽不同于传统民法的任何一种，但毕竟在满足当前用地要求的情况下，能够给国家特别是地方政府带来巨额财政收入，并且为将来可能发生的所有权行使留出了空间，作为建设用地使用权而载入《物权法》，成为我国民法用益物权的重要组成部分。

根据现行法规规定，以出让方式获取建设用地使用权，特别是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当通过招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式在公开市场上竞得。于是我们看到了上海的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，在土地使用期满后，可“由出让人收回并补偿相应残余价值”，甚至可“由出让人无偿收回”。该“须知”经舆论渲染，立即引发了民众的集体焦虑和对出让期满后房屋何去何从的探讨。

实际上，《须知》是不符合我国当前的法制环境的，有违《物权法》的规定。从我国的立法进程看，在土地使用权期满之后地上建筑物如何处理的问题上，法律是在不断进步的。最初的规定见于1990年《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、附属物所有权由国家无偿取得，可称为“无偿收回制”，正因对房屋所有权采取完全剥夺的办法，条例一出台就饱受批评。1994年的《城市房地产管理法》改为：到期前使用人可以提出续期申请，政府除因公共利益需要收回外，应当予以批准，准予续期的应重新签订土地出让合同，即“申请续期制”。2007年《物权法》则规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，可称作“自动续期制”，自动续期的规定是法制进步的表现，也体现了国家对人民群众利益的尊重和关怀，意义重大。虽当前阶段该三部法律均有效，但《暂行条例》是国务院制定的行政法规，而《土地管理法》具有更多行政管理的色彩，只有《物权法》系民事基本法，其法律层级效力可谓逐步提高，且根据“新法优于旧法”的原则，《物权法》具有优先适用的效力。各级政府应当与时俱进，自觉尊重和维护《物权法》得来不易的立法成果。

此外，建设用地使用权还可以划拨方式获得，以划拨方式取得建设用地使用权无须缴纳土地出让金，也无期限限制，但限于法律规定的用途，如：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。因历史原因取得划拨土地使用权的工商企业（一般系国有单位）在转让或者改变土地用途时，应当依法改变用地性质为出让地，并补交土地出让金。

当然，除在上述绝对垄断的土地一级市场获取土地使用权外，经营单位还可以通过转让受让的方式获得建设用地使用权，并且为规避《土地管理法》第39条关于土地转让条件限制的规定，通常以股权转让的方式达到土地或项目收购的目的。

除上述建设用地使用权外，《物权法》同时总结了我国当前还存在的农村土地承包经营权和宅基地使用权，该两者系从农村集体土地所有权分离出来的用益物权，三者均为保证土地所有权公有前提下的土地使用权的表现形式。