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标题:商业地产幕后推手的三大战略
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　政府在商业地产发展中的角色与危机 　　当前中国除少数大型房企具备商业地产开发理念与运营能力外，多数商业地产开发企业还处于发展与摸索阶段，其利润的主要贡献是通过物业的销售套现来获利，而商业物业通过运营产生的可持续价值还没得到市场验证。因此，中国商业地产有着众多的不确定性因素。这些风险的积累与地方政府有着密切的关系，因为商业地产给地方政府带来土地财政收入的同时，还给城市形象与政绩工程增添了一张名片，所以主导商业地产发展的幕后推手是政府规划蓝图。那么地方政府是如何推动商业地产的投资热潮呢? 　　商业地产幕后推手的三大战略 　　笔者认为首先是通过规划造势，在政府规划中给商业地产的发展勾画了预期的繁荣态势。比如杭州市对外高调宣布“建设二十大新城,开发100个城市综合体”的庞大计划来吸引商业机构投资;宁波市利用余姚区域的高铁项目推行了城市副中心概念，规划在项目区域建设一个近600公顷的商业、金融生活圈。湖北省也在近日公布，在五年内，武汉将投资100多亿元在花山新城打造华中地区最大的旅游港，目前已吸引了众多商业巨头关注，其中包括已落户的恒大地产[简介 最新动态]。地方政府正是通过规划上的气魄与期望给市场释放一种机会信号，在条件成熟时便通过三种模式搭建商业地产的开发平台。 　　其一、通过立项来实现一级开发的用地指标。用地指标归属国家统一划拨，地方政府要争取土地指标来实现经济发展或土地财政收入就必须师出有名。因此很多变通的方法由此诞生，有的地方政府是以发展第三产业的名义申请用地指标，有的则以公共配套及高新产业名义获取，如以新城开发建设、高铁生活配套区、中央商务区、旅游生态区等名义立项。如果用地指标实在不够用，就选择跨区域借用指标来实现变通，也就是通常说的用地指标流通办法。对于用地指标的落实效果与土地使用贡献值国家将无法控制与考核，因此很多中小城市大量土地被消耗、浪费。 　　其二、选择联合开发模式来解决一级开发中的资本困局。根据国家统计部门数据，目前我国地方投融资平台负债已超过6万亿元，其中地方债务总余额在5万亿元左右，约相当于GDP的16.5%，财政收入的80.2%，地方财政收入的174.6%。在这样的资本结构下，地方政府要实现大规模的一级开发就必须选择联合开发，或者通过城投向银行抵押贷款来完成一级开发。目前中信地产[简介 最新动态]、保利地产[简介 最新动
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